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10월 의의 목적 KB 주간 시계열에서 시장의 심리가 평택이 의외로 즉속히 버텨주는 모습을 보였습니다. 그래서 평택에 대해 분석을 해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 이승 평택은 다른 지역과 마찬가지로 시장의 매매 심리가 떨어지고 있지만 강도가 약한 것이 느껴집니다. 다른 지역들이 떨어질 시세 뻔쩍하면 버텨줬는데
앞으로 부동산 시장이 더욱더욱 악화되고 금리가 썩 인상된다면 2가지 시나리오를 써볼 삶 있을 것 같습니다.
1) 평택도 본격적인 하락이 시작된다. 2) 평택은 끝까지 다른 지역에 비해서 노량으로 떨어지면서 버텨주는 모습을 보인다.
시장이 어떻게 될지 예측은 금물입니다. 늘 시나리오를 써두고 그 시나리오에 맞춰서 대응을 하는 게 중요합니다.
물건이 없는 저로서는 저점을 재주 위해 노력해야 할 것입니다. 그러므로 전세가격과 향후 지발 등에 입담 일층 관심을 기울여 볼 작정입니다.
숲에서 나무를 보는 게 중요합니다. 현재 평택의 시장 심리는 차츰차츰 악화되고 있지만 그래도 오나가나 버틴다로 해석할 요체 있습니다. 물론 데이터로만 그런 것이고 실지 임장을 서척 치아 부분이 맞는지 확인해 보는 게 필요하겠죠.
평택의 과거와 이승 게다가 미래를 분석하기 위해서는
1) 지급 예정량과 수요량 2) 미분양 3) 거래량
곳 3가지는 기본으로 살펴봐야 합니다.
계산 예정량과 수요량
2025년까지 평택은 공급량이 연간 평준 7천 세대가 넘어갑니다. 바꿔 말하면 수요량은 2천 세대 수준이네요. 그렇다면 수요량 대비 공급량이 3배 몽상 많다고 볼 생명 있네요. 왕석 데이터를 보면 평택은 2015년부터 영속 초과 공급이었습니다.
미분양
평택은 초과 공급이 심했을 뜨락 미분양이 크게 늘어났습니다. 2019년에 미분양이 크게 늘었습니다만 수요가 뒷받침되어서 대개 소진되었습니다. 반대로 근자 들어 미분양이 1천 세대를 넘어서고 있습니다. 다른 지역들도 미분양이 늘어나는 추세인데 평택도 달라 보이진 않습니다.
거래량
전월세 거래량은 평균의 두 배를 기록할 정도로 거래량이 많은 편이지만 매매 거래량은 거의 없다고 봐도 무방할 정도입니다. 거래량이 대개 없네요. 매수 대기자들은 집고 있지만 매수를 브뤼케 않고 전세나 월세로 계약을 하고 있는 것으로 생각됩니다.
추가로 연차별 매매 / 작년 시세를 살펴봤는데
특이하게도 25년 피날레 된 아파트의 전년 가격만 오르고 있습니다. 25년 포부 된 아파트의 특징은 신축이나 준인 축보다 작년 가격이 저렴하다는 특징이 있습니다.
수요는 있는 곳인데 지금은 매수할 타이밍이 아니라는 대정 게다가 매매가 상승으로 전세가격이 올라서 상대적으로 저렴한 25년 포부 아파트로 전세가 이전되고 있다는 판단을 내렸습니다.
외지인 성행위 비율
일단 지금은 거래량 제스처 표본이 타이밍 때문에 판단하는데 무리가 있을 것 같습니다. 반대로 지금 현계 외지인의 거래는 크게 없는 편으로 보입니다. 미리감치 예전에 투자가 들어온 것으로 판단됩니다.
종합적으로 당금 평택은
매매 거래는 없으나 전세, 월세 수요는 풍부한 편이고 25년 등차 이상의 구성 아파트의 전세가격은 상승 중이다. 향후 초과 공급이 예상되며 요새 미분양이 증가 추세에 있다.
정도로 해석할 삶 있을 것 같습니다.
평택의 호재 평택의 호재는 한두 가지가 아니지만 무엇보다도 사업체 투자로 볼 행운 있을 것 같습니다.
1) 삼성전자 2) LG전자 3) 브레인 시티 4) GTX
호재가 너무나 많은 도시라 호재는 따로따로 언급하지는 않겠습니다.
[고덕 신도시 / 서정리 / 진위면]
고덕 신도시는 집값도 어마 무시하지만 삼성전자를 제대로 아래쪽에 품고 있습니다. 아직까지 상권이 전부 갖춰지진 않았지만 신도시인 만치 계속해서 성장해 나갈 것으로 예상됩니다. 뿐만 아니라 서정리 우측의 브레인시티와 북쪽 진위면에 LG 투자까지 고려한다면 향후 평택의 발전을 고덕 신도시를 중심으로 이뤄질 가능성이 크다고 보입니다.
[지제역, 평택역 / 동삭동, 소사벌, 비전동]
일 평택 시내는 평택역입니다. 평택역 주위의 구시가지가 있고 평택 시청 인근으로 소형 발생 아파트들이 있습니다. 재건축들이 필요한 곳입니다. 평택 시청 우측과 북쪽으로 소사벌, 동삭, 비전동이 위치해 있습니다. 교통과 아파트에 고로 급지가 나눠진다고 보면 될 것 같습니다.
동삭동 위쪽에 위치한 지제역 바싹 아파트는 정녕코 아직은 아파트만 덩그러니 있습니다. 따라서 향후에 개발이 된다면 지제역 쪽이 개발될 것 같습니다.
지제역과 평택역의 쥔장 큰 메리트는 서울 접근성입니다. 평택역은 SRT가 평택 브레인시티 중흥S클래스 있고 지제역은 GTX가 예정되어 있기 때문에 내두 정의 …. (지제는 상상 ^^ 개발될지 모르긴 하지만) 궐종 높다고 볼 명 있습니다.
추가로 서평택도 있지만 자못 넓기도 하고 개인적으로는 아직까지 투자 메리트가 크지 않다고 보기에 여기서는 설명을 생략하겠습니다.
평택시와 급지가 비슷한 도시
득 부분이 장부 어렵습니다. 진리 비교할 만한 대상을 저는 찾지 못했습니다. 삼성이 있기 때문에 천안이나 수원과 비교를 해볼 복판 있지만 천안보다는 급지가 높다고 생각됩니다. 그렇지만 수원은 수도 생활권이기 왜냐하면 평택과 비교를 하기도 어렵다는 생각이 듭니다.
울산이나 창원과 비교하기도 애매합니다. 아직은 도시가 팽창 중이지만 울산, 창원 정도의 규모는 아니기 때문이죠.
천안이나 청주보다는 급지가 높지만 아직은 울산이나 창원보다는 아래다. 그렇지만 미래에는 어디까지 팽창할지 알 복수 없다 정도로 정리해 보고 싶습니다.
평택 투자 의견
평택의 당지 흐름은 개체 다른 지역과 정도의 차이만 있지 크게 다르지 않습니다. 그리고 장래 가치가 원판 크고 현금 삼성전자 투자 및 가동으로 인해 수요는 풍부합니다.
하지만 향후 몇 년간 초과 공급이 많고 미분양도 증가 추세에 있습니다.
제가 내린 결론은 쫄딱 잘하면 경착륙을 통해서 차차로 하향 안정화를 할 것이고 아니라면 다른 지역들과 함께 초과 공급으로 폭락할 복판 있다는 생각이 들었습니다.
분별력 아파트 분석
비전동 평택 센트럴 해링턴 플레이스 임장을 갔을 단시 나지막하게 위치하고 비전동의 중심에 있어 개인적으로 평택에 산다면 가성비 있게 살기 괜찮겠다는 생각이 들었던 아파트입니다. 초품아나 중학교를 끼고 있는 건 아니지만 희행 중이 나쁘지 않고 학원가도 인근에 있습니다. 현세 상권이나 학원 가는 평택 시청을 중심으로 비전동, 소사동 쪽에 퍽 위치하고 있고 학교도 현재는 평택 시청 인근의 있는 학교들이 좋은 학업성취도를 보이고 있습니다.
일단 21년 고점을 찍고 매매가가 내려오고 있습니다. 전세가도 마찬가지로 내려오고 있습니다. 내려오는 건 당금 전국적인 현상이기에 당연하다고 보고 상당히 어디까지 내려올 거냐를 생각해 본다면 지금부터 속박 주목해 봐야 할 것 같습니다.
정확하게 1년 전 예비 얼추 1억 곁 매매가가 떨어졌고 전세도 그에 상응한 가격으로 떨어졌습니다. 앞으로 어디까지 떨어질지 더욱이 나는 어느 시점에 매수를 할지 길미 부분은 진성 주관적인 영역입니다.
평택의 호재는 확실합니다. 반면에 공급도 엄청납니다.
변 두 가지를 놓고 임장을 통해서 내가 원하는 아파트가 내가 원하는 가격이 올해 때까지 부절 세기 트레킹을 하고 시장 상황을 확인해야 할 것 같습니다.
결론
정녕히 개인적으로 평택은 향후에 하 다른 도시가 될 것으로 봤기 그렇게 전결 진입 타이밍을 노리고 있었지만 지금은 일단 애한 족적 물러설 예정입니다. 개인적으로 초과 지불 문제가 해소되지 않는다면 집값은 오를 수 없다고 판단하기 때문에 집값이 바닥을 찍고 되처 턴어라운드 하는 시점을 노려볼 것 같습니다.